Brief zu REITs

 

Sehr geehrter Herr Thiele, 

der Mieterverein Osnabrück repräsentiert ca. 7.500 Mitgliederhaushalte in Osnabrück und Umgebung. Aus der Presse ist bekannt, dass zunehmend Wohnraum, der sich in öffentlichem Eigentum befindet, an privatrechtliche Unternehmen veräußert wird. Wir erinnern an das Beispiel Dresden und insbesondere die Veräußerung der Anteile der Stadt Osnabrück an der OWG. Es ist zu befürchten, dass sich die privaten Unternehmen bei der Vermietung weniger von sozialen Erwägungen leiten lassen als von der Absicht der Profitmaximierung. Unsere Mitglieder sind durch diese Entwicklung sehr besorgt.

Nun hat nach Informationen des Deutschen Mieterbundes der Bundesfinanzminister Peer Steinbrück angekündigt, nach der Sommerpause einen Gesetzentwurf zur Einführung von REITs  in Deutschland vorzunehmen.

Seit über diese neue Anlageform in Deutschland diskutiert wird, hat der Deutsche Mieterbund nie einen Zweifel an seiner ablehnenden Haltung gelassen.

 Der Deutsche Mieterbund vertritt die Ansicht, dass die im Vertrag der Großen Koalition genannte Bedingung, dass nämlich positive Wirkungen auf den Immobilienmarkt und die Standortbedingungen zu erwarten sind, nicht erfüllt ist. Im Gegenteil: Es sind jedenfalls für den Wohnungsmarkt spürbare Nachteile zu erwarten.

 Die Gründe für die ablehnende Haltung lauten wie folgt:  

  1. Die Einführung einer neuen Anlageform, zu der eine gesonderte Gesetzgebung erforderlich ist, ist kontraproduktiv zur Vereinfachung und Vereinheitlichung des Steuerrechts. Ein REITs-Gesetz schafft eine neue Steuerbürokratie. Die Bedingungen, zu denen Unternehmen in der Form von REITs geführt werden, bedürfen der gesetzlichen Regelung. Für die Überprüfung der Einhaltung dieser Vorgaben müssen Vorschriften geschaffen werden.

  2.      Es ist kein sachlicher, erst recht kein zwingender Grund dafür ersichtlich, warum eine Rechtsform von Immobilien-Unternehmen einen Sonderstatus erhält. Warum sollen REITs anders behandelt werden als Wohnungsunternehmen, die in der Rechtsform von Aktiengesellschaften, GmbH oder BGB-Gesellschaft geführt werden?

  1. Das REITs-Konzept, nämlich die Steuerbefreiung der entsprechenden Unternehmen und die Besteuerung auf der Seite der Anleger über die Ausschüttungsgewinne, begleitet von dem durch die börsentägliche Bewertung ausgehenden Druck, führt im Ergebnis zu einem Substanzverzehr der Wohnungsunternehmen. Instandhaltung und Modernisierung werden vernachlässigt. Der Erfolg des Managements wird im Wesentlichen an der Ausschüttung gemessen. Dafür werden die üblichen und bekannten Instrumente zur Erzielung von „Effizienzpotenzialen“ genutzt:

-    Maximale Ausschöpfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten,

-         Einzelverkäufe attraktiver Bestände,

-         Streckung notwendiger Instandhaltungen und Reparaturen,

-         Abbau von Arbeitsplätzen in den Unternehmen,

-         Umfinanzierungen weg von deutschen Geldinstituten und hin zu ausländischen Banken.

Zu Recht hat der GdW-Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen darauf hingewiesen, „dass durch immer häufigere Transaktionen die Substanzwerte abgeschöpft und nicht wieder in den Bestand oder das Wohnumfeld investiert werden, wodurch der wohnungswirtschaftliche Kapitalstock reduziert wird. Es besteht die Gefahr, dass die nachhaltige Entwicklung der Unternehmen und der Bestände, insbesondere aber auch die Quartiers- und Stadtentwicklung, Strategien für funktionierende stabile Nachbarschaften und sozialräumliche Integration verschiedener Bewohnergruppen dadurch zu kurz kommen“.

REITs wird den Prozess der Renditeorientierung in der Wohnungswirtschaft deutlich verschärfen. Dieser Prozess ist bereits spürbar eingeleitet durch die Transformationen in den Eigentümerstrukturen, konkret durch Gesellschaften wie die Deutsche Annington, Cerberus und Fortress, die mit überwiegend englischem und amerikanischem Kapital Hunderttausende von Wohnungen in Deutschland erworben haben und wie jedes andere beliebige Wirtschaftsgut verwalten.

Die REITs-Konstruktion ist insgesamt kontraproduktiv zu einer nachhaltigen Bewirtschaftung der Wohnungsbestände. Die Politik sollte deshalb keine neuen und zusätzlichen Optionen schaffen, um solche unerwünschten Fehlentwicklungen zu fördern.

Die Bundespolitik hat sich seit einiger Zeit zu Recht darauf  konzentriert, für besondere Probleme auf den Wohnungsmärkten flexible Programme einzusetzen. Angesprochen sind hier vor allem das Bundesprogramm „Soziale Stadt“ und die Programme „Stadtumbau Ost“ und „Stadtumbau West“. Mit diesen Programmen werden Prozesse der notwendigen Anpassung gezielt gefördert.

Die Einführung von REITs würde nach der festen Überzeugung des Deutschen Mieterbundes, der wir uns anschließen, dazu führen, dass die diesen Bundesprogrammen zugrunde liegenden Probleme sich verschärfen.

Einerseits würde die Politik also das Geschäft der Geldanleger und Investoren erleichtern und erweitern, andererseits dadurch aber Strukturen schaffen, die neuen und zusätzlichen „Sanierungsbedarf“ produzieren.

Dies bedeutet im Ergebnis nichts anderes, als dass mit öffentlichem Geld die negativen Folgen privater Geldanlagen kompensiert werden. Dies kann nicht richtig sein.

Unsere Mitglieder sind daran interessiert, Ihren Standpunkt zu dieser Problematik kennen zu lernen. Wir würden uns deshalb sehr freuen, wenn Sie uns hierzu eine Stellungnahme zukommen lassen würden.

 Mit freundlichen Grüßen

 

Czinczel (1. Vorsitzender)                                   H.Lüdtke(Geschäftsführer)